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Viernes de Legal
Solo desde enero de 2019 hasta abril de 2022, los órganos resolutivos del INDECOPI impusieron 1,589 sanciones y aproximadamente S/21,286,830 (4,956.4 UIT, con el valor de ese entonces) en multas a proveedores de servicios inmobiliarios. Pese a que hoy estamos 2023, inicio este artículo con esa cifra, ya que en su momento fue uno de los picos más altos y, hasta que exista una nueva estadística con corte a abril del presente año, es esa la métrica que debe alertarnos sobre algo irrefutable: ¡Comprar un inmueble no es algo que debe tomarse a la ligera!
Al momento de adquirir un inmueble (sea un departamento o una casa), sobre todo si se trata de un bien futuro, resulta fundamental contar con la asesoría de un abogado para, entre otras cosas, poder negociar adecuadamente con la inmobiliaria y así disminuir al máximo el riesgo de la operación.
Sin embargo, se opte o no por esta opción (no puedo ignorar el hecho de que a los abogados la mayoría nos llama una vez que ya ocurrió el problema, YOLO), es esencial revisar:
- La partida registral, la licencia para construir
- Los detalles de la construcción
- Planos de ubicación
- Instalaciones eléctricas
- Infraestructura sanitaria
- Verificar si el proyecto inmobiliario está financiado por un banco.
Lo que debes saber antes de sacar tu depa propio
La intención de este artículo será poder darte una guía rápida de qué pasos tomar en cuenta si tú o un conocido se encuentran frente a la oportunidad de adquirir un inmueble por primera vez, con especial énfasis en los pasos a seguir cuando ese inmueble sea un bien futuro:
1. ¿Qué es un bien futuro?
Un bien futuro es, en este caso en particular, un inmueble que aún no existe en la realidad y que, por lo tanto, no integra el patrimonio de la persona que desea adquirirlo. Además, su existencia futura se encuentra condicionada a la producción de algún evento. En este caso, a que la inmobiliaria a cargo del proyecto cumpla con la propuesta comercial prometida y lo ejecute en la forma y oportunidades que se acordaron antes de la firma del contrato.
Luego de esa definición y de darte cuenta de que básicamente en un primer tramo todo depende de que la inmobiliaria cumpla con su trabajo, te sorprendería saber cuántas personas incluso adelantan plata sin un contrato firmado, específicamente un “Contrato de Compraventa de Bien Futuro”.
2. ¿Qué documentos solicitar a la inmobiliaria a cargo del proyecto?
- Partida registral del inmueble. Con este documento se podrá corroborar, entre otras cosas, que la promotora del proyecto tenga el derecho a comercializar el inmueble y que sobre este no haya ninguna carga o gravamen, como lo sería una hipoteca a favor de un tercero que podría interferir con tu “sueño del depa propio”.
Es súper simple de solicitar porque la partida del inmueble es de acceso público. De hecho, es parte del registro de propiedad inmueble de los registros públicos. Entonces, en caso la inmobiliaria no te diera la partida, lo cual a mi parecer ya sería un “red flag”, no hay excusas para no tenerla, ya que un comprador diligente podría acceder a ella en cualquiera de las sedes o sistema digital de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). - Información vinculada con el tiempo de ejecución del proyecto. El proyecto tiene una propuesta comercial que debería indicar los plazos, especificaciones, características y detalles de su ejecución. La gente no lo sabe, pero la empresa a cargo del proyecto no solo está obligada por lo que sale en el contrato definitivo, sino por todos aquellos elementos y condiciones que te llevaron a tomar la decisión final de adquirir el inmueble. Por ello, algo que es crucial es no solo solicitar esta información (ya que estás en todo tu derecho), sino además incluirla como un anexo en el contrato final para que a nadie le quede duda sobre qué se te prometió y qué motivó tu decisión final.
- Licencia de construcción. Este documento implica que el anteproyecto presentado a la municipalidad correspondiente ya pasó todas las observaciones/recomendaciones de la gerencia de desarrollo urbano. Es un indicador de que la seguridad y viabilidad del proyecto en el cual adquirirás eventualmente un departamento no es una promesa falsa, sino una realidad en ejecución.
- Proyecto de Reglamento Interno. Sirve para conocer las potenciales políticas internas en las instalaciones del futuro edificio. Si hay algo más complejo que el proceso en sí, es el hecho de lidiar con decisiones en un edificio donde hay varios propietarios. El reglamento interno es importante para conocer, entre otras cosas, cuáles son las reglas aplicables al tratamiento de áreas comunes, convivencia con los otros propietarios y futuros inquilinos, sanciones vinculadas con determinadas conductas y metodología aplicable a las cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento.
- Contrato de Compraventa. Esta es el arma que no puede fallar. Necesitas un buen contrato destinado a protegerte de demoras en la entrega de tu departamento, diferencias en el metraje o apariencia de lo que te fue prometido como resultado final, diferenciación de gastos asumidos por ti y por la inmobiliaria y, en general, todas las cláusulas que garanticen que la gran inversión que estás haciendo no se vuelva una pesadilla.
- Pro Tip 1: una penalidad suele incentivar a que los plazos se cumplan o, en todo caso, esclarecer si la promotora tiene la seguridad de poder cumplirlos.
- Pro Tip 2: puedes incluso plantear que cuando la diferencia en el metraje sea mucha, la inmobiliaria asuma la diferencia con un descuento en la cuota final.
3. ¿Por qué buscar proyectos que estén respaldados por un banco?
El patrocinio de un banco siempre le da mayor seguridad a la compraventa de un bien futuro porque implica que la entidad financiera haya dado el visto bueno a la capacidad crediticia (y técnica) de la promotora y que el proyecto se encuentra legalmente en orden para ser ejecutado. Eso beneficia a un futuro comprador no solo en la experiencia de compra, sino también en el acceso a un crédito que pueda darle una mejor oportunidad de adquirir el inmueble. Además, le otorga mayor tranquilidad respecto al riesgo de la operación, toda vez que se supone que la presencia de un banco implica que la partida registral del inmueble no tenga ningún impedimento/riesgo para su comercialización.
4. ¿Qué cláusulas abusivas debo evitar en un contrato de compraventa de bien futuro?
Las cláusulas abusivas son todos aquellos términos legales no negociados que generan un desequilibrio importante del contrato en contra del comprador. Por ejemplo, cuando la inmobiliaria se exime de sus responsabilidades legales a nivel contractual o cuando cobra penalidades excesivas por supuestos que son de su responsabilidad. Asimismo, también es recomendable que el potencial comprador no acepte cláusulas que le permitan a la vendedora modificar de manera unilateral los términos del contrato en perjuicio suyo, como por ejemplo resolver el contrato unilateralmente o modificar arbitrariamente el tipo de moneda pactada.
5. ¿Por qué es importante que la fecha de entrega esté bien definida, así como los supuestos que serían los únicos permitidos para una prórroga de este plazo?
Lo ideal cuando uno adquiere un bien futuro es establecer penalidades en contra de la promotora por el retraso en la entrega del inmueble. Se trata de un monto económico que puede calcularse de manera diaria para indemnizar a los compradores. Asimismo, es fundamental dejar claras las obligaciones de la vendedora sobre la entrega de documentación y la realización de actos destinados a entregarte el departamento debidamente independizado.
Como repito, incluir como anexos al contrato no solo el PDF con la presentación comercial, sino las comunicaciones sostenidas con los representantes de la inmobiliaria (previa verificación de que en realidad lo sean), es una buena alternativa para cubrirte frente a cualquier eventualidad. En todo caso, puedes darte cuenta cuál es el nivel de seriedad de la inmobiliaria con la que estás tratando.
Acuérdate, los contratos no solo son instrumentos para una actividad en ejecución, sino también un filtro para identificar si la persona con la que negociamos tiene buenas intenciones o piensa cumplir lo que dice.
Como última recomendación, te doy un datazo: El portal web de INDECOPI cuenta con una opción llamada “Mira a quién le compras”, donde se puede encontrar información sobre las empresas del rubro inmobiliario que han sido sancionadas y el motivo de la sanción, esto para tener un doble seguro y no iniciar una conversación con una inmobiliaria que tiene la más mínima intención de cumplir tu sueño.
Para más información o una asesoría puntual puedes ingresar a https://asesorisoluciones.pe/ o contactarme directamente a [email protected] o al 975671085 (Vía WhatsApp).
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